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青島商業(yè)地產(chǎn)冰火兩重天 甲級(jí)辦公樓空置率推高
發(fā)布時(shí)間：
2024-04-09 08:52
近日,仲量聯(lián)行發(fā)布《2018年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2019年展望》,對(duì)島城商業(yè)地產(chǎn)做了詳細(xì)分析,甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)和工業(yè)物流地產(chǎn)市場(chǎng)熱度明顯不一。
甲級(jí)辦公樓空置率推高
數(shù)據(jù)顯示,2018年全年青島辦公市場(chǎng)共錄得36萬(wàn)平方米新增供應(yīng),推高全市存量至443萬(wàn)平方米。而甲級(jí)辦公樓是頂級(jí)的辦公場(chǎng)所,對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)有著很強(qiáng)的吸引力。2018年甲級(jí)辦公市場(chǎng)也迎來(lái)了自2012年以來(lái)第二個(gè)供應(yīng)高峰,共有13萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)。供應(yīng)高峰推高甲級(jí)辦公市場(chǎng)空置率達(dá)38.0%,同比上漲12.6個(gè)百分點(diǎn),遠(yuǎn)高于整體市場(chǎng)2.7個(gè)百分點(diǎn)的增幅。
空置率上漲帶來(lái)的下行壓力以及年末租賃淡季的影響,使得2018年四季度甲級(jí)辦公樓平均租金出現(xiàn)小幅波動(dòng),排除新項(xiàng)目影響后同比下降0.8%,達(dá)129元/平方米/月。但該市場(chǎng)內(nèi)部出現(xiàn)明顯分化,入駐率較高的自持型物業(yè)租金表現(xiàn)穩(wěn)中有升,而散售型物業(yè)及新交付項(xiàng)目本季度均提出了不同程度的租金優(yōu)惠。甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)平均租金的下探以及可租賃面積的增加在一定程度上刺激了租戶(hù)對(duì)辦公樓的升級(jí)需求,從周邊乙級(jí)辦公樓搬入甲級(jí)辦公樓的租賃活動(dòng)明顯增多,約占全年市場(chǎng)租賃需求量的39%,遠(yuǎn)高于2017年的13%。
工業(yè)物流地產(chǎn)租金快速上漲
相比而言,工業(yè)物流地產(chǎn)則熱度更高。據(jù)了解,青島的工業(yè)物流地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中于空港、前灣港和膠州三地。受益于核心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和完善的交通網(wǎng)絡(luò),實(shí)體商超及醫(yī)藥制造業(yè)中的城市配送業(yè)務(wù)對(duì)空港區(qū)域的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)需求量逐年遞增；大型電子商務(wù)企業(yè)及制造業(yè)的大宗物資倉(cāng)儲(chǔ)需求在膠州及前灣港區(qū)域持續(xù)活躍。
數(shù)據(jù)顯示,2018年全年青島高標(biāo)準(zhǔn)非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)共錄得20.1萬(wàn)平方米的新增供應(yīng),已連續(xù)第三年供應(yīng)高企,推高全市存量至127萬(wàn)平方米。截至2018年第四季度,全市高標(biāo)準(zhǔn)非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)空置率同比下降10.6個(gè)百分點(diǎn)達(dá)7.1%,表現(xiàn)出“一庫(kù)難求”的市場(chǎng)形勢(shì)。而強(qiáng)勁需求推動(dòng)市場(chǎng)租金快速上漲。全市高標(biāo)準(zhǔn)非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)租金在強(qiáng)勁需求的帶動(dòng)下表現(xiàn)搶眼,截至2018年第四季度同比上漲6.9%,達(dá)0.73元/平方米/天。
零售地產(chǎn)新增供應(yīng)郊區(qū)發(fā)力
零售地產(chǎn)方面,2018年郊區(qū)商業(yè)持續(xù)發(fā)力。2018年全年青島零售地產(chǎn)市場(chǎng)共錄得42萬(wàn)平方米新增供應(yīng),其中郊區(qū)占比達(dá)到近80%。市區(qū)商業(yè)近幾年新增供應(yīng)有限,主要以小體量的裙樓商業(yè)為主。郊區(qū)商業(yè)則持續(xù)發(fā)力,以較高開(kāi)業(yè)率成為青島零售地產(chǎn)的焦點(diǎn)。
但不得不提的是,市區(qū)商業(yè)租金表現(xiàn)優(yōu)于整體平均水平。本季度全市同質(zhì)比較租金水平同比上漲0.2%,達(dá)257元/平方米/月。整體市場(chǎng)空置率為10.8%,同比上漲0.5%。市區(qū)商業(yè)空置率的漲幅遠(yuǎn)高于整體商業(yè)水平,為1.7個(gè)百分點(diǎn),但是其租金水平的漲幅同樣高于整體商業(yè)水平。說(shuō)明市區(qū)商業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期后,雖然結(jié)構(gòu)分化使得部分零售項(xiàng)目不斷流失商戶(hù),但核心商圈的優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目仍有較強(qiáng)的租金增長(zhǎng)動(dòng)力。
對(duì)于零售地產(chǎn)的發(fā)展方向,仲量聯(lián)行青島分公司董事總經(jīng)理白路表示,未來(lái)青島零售地產(chǎn)的新增供應(yīng)仍將以郊區(qū)商業(yè)為主,預(yù)計(jì)到2023年郊區(qū)商業(yè)的存量占比將由現(xiàn)在的30%上升到接近40%。
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